BJDA N° 59

SEPTEMBRE — OCTOBRE 2018

Sabine Abravanel-Jolly

Maître de conférences, HDR en droit privé – Lyon 3,

Vice-présidente de la Section et du Collège d’experts de droit privé de Lyon 3,

Ancienne directrice de l’Institut des Assurances de Lyon.

De l’assurance de responsabilité civile du propriétaire bailleu

Cass. 3^e civ., 12 juill. 2018, n° 17-20696, PB

Réf. bibliographiques : Cass. 3^e civ., 12 juill. 2018, n° 17-20696, PB,  bjda.fr 2018, n° 59, note S. Abravanel-Jolly.

Assurance des risques divers – Garantie d’assurance RC du bailleur – Responsabilité civile du bailleur – C. civ., art. 1719 et 1722 – Incendie des locaux loués – Résiliation de plein droit du bail – Cause indéterminée du sinistre – Cas fortuit (non) – Indemnité d’éviction (oui).

La cour d’appel a violé les articles 1719 et 1722 du Code civil en retenant que la cause de l’incendie, étant indéterminée, le bailleur est exonéré de tout dédommagement, alors que cette circonstance ne caractérise pas un cas fortuit et que, dès lors, le bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance du fait de l’incendie.

La garantie d’assurance du propriétaire bailleur, ou propriétaire non occupant (PNO), couvre notamment la responsabilité civile que celui-ci peut engager à l’égard de son locataire, des voisins ou des tiers. Bien entendu, la mise en œuvre de cette garantie d’assurance suppose au préalable d’établir la responsabilité civile dudit bailleur.

Pour ce qui est de la responsabilité du bailleur vis-à-vis de son locataire, aux termes des articles 1719 et 1722 du Code civil, le bailleur engage sa responsabilité civile notamment en cas de troubles de jouissance causés, en l’absence d’un cas fortuit, par la destruction de la chose louée. Deux questions se posent alors : l’une est relative à la notion de cas fortuit, et l’autre concerne la charge de la preuve de la responsabilité du bailleur. C’est ce qui a été soumis à l’examen de la troisième chambre civile par l’arrêt sous analyse.

A la suite d’un incendie, déclaré dans une salle de spectacle puis propagé dans les locaux de deux sociétés commerciales, exploitées dans le même immeuble, la SCI bailleresse a notifié la résiliation de plein droit du bail aux sociétés locataires. Celles-ci ont alors assigné le bailleur et ses assureurs en indemnisation des troubles de jouissance subis, sur le fondement des articles 1719 et 1722 du Code civil. Les juges du fond les ont déboutées de leur demande, motif pris de ce que « la cause de l’incendie est indéterminée de sorte que le bailleur est exonéré de tout dédommagement ». Les sociétés locataires ont alors formé le pourvoi, reprochant aux juges d’avoir exonéré le bailleur en se fondant sur la cause indéterminée du sinistre, pourtant non caractéristique du cas fortuit tel que prévu par l’article 1722 précité, et d’avoir estimé qu’il appartenait aux locataires de prouver la faute du bailleur alors que c’est à celui-ci de rapporter la preuve que la destruction des locaux trouvait son origine dans un cas fortuit. Approuvant ces arguments, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’appel.

La solution, publiée au Bulletin, précise à bon droit que la cause indéterminée du sinistre ne caractérise pas le cas fortuit propre à exonérer le bailleur de sa responsabilité en cas d’incendie (1), et que, en tout état de cause, la charge de la preuve incombe au bailleur de démontrer que l’incendie a pour origine un cas fortuit (2)

1) RC du bailleur en cas de perte de la chose louée : la cause indéterminée ne caractérise pas le cas fortuit

Aux termes de l’article 1722 du Code civil, « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; … il n’y a lieu à aucun dédommagement ». Sur ce fondement, il est périodiquement rappelé que « au cours du bail, si la chose louée est détruite par cas fortuit, que la destruction soit totale ou partielle, il n’y a lieu à aucun dédommagement »[1]. Pour autant, encore faut-il qu’il y ait bien cas fortuit, c’est-à-dire que la destruction ou la perte de la chose louée (à laquelle est assimilée l’impossibilité d’en jouir conformément à la destination du local[2]), ait pour origine un événement indépendant de la volonté des parties et qui ne peut être imputé à aucune d’elles. 

En réalité, cette notion de cas fortuit est synonyme de celle de la force majeure. Et, d’ailleurs, l’assimilation est si évidente que l’article 1218 du Code civil relatif à la force majeure ne mentionne même plus le cas fortuit, qui était pourtant expressément visé par l’ancien article 1148 du Code civil.

Dès lors, au regard des éléments constitutifs de la force majeure en matière contractuelle (selon l’article 1218 précité : « …un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées »), il est logique que la Cour de Cassation ait ici jugé que la cause d’un incendie « non déterminée » ne caractérise pas un cas fortuit. En effet, le fait que la cause du sinistre demeure indéterminée ne permet pas d’affirmer ni qu’elle est extérieure au débiteur, ni qu’elle ne pouvait être raisonnablement prévue et encore moins que ses effets pouvaient être évités par des mesures appropriées, puisque par définition « indéterminée » signifie qu’on ne sait pas.

Pourtant, par un arrêt rendu en 1997[3], la troisième chambre civile avait admis le contraire à propos d’un incendie dont la cause était demeurée indéterminée. Toutefois, à la différence de notre affaire où c’est le bailleur qui sollicite la résiliation de plein droit, celle-ci était demandée par le locataire après le sinistre. En effet, après s’être retrouvé dans l’impossibilité d’habiter les lieux loués, celui-ci avait demandé à bénéficier de la résiliation de plein droit du bail pour être libéré du paiement des loyers postérieurs au sinistre, réclamés par le bailleur selon qui la cause indéterminée de l’incendie ne constituait pas un cas fortuit, seul de nature à bénéficier de la résiliation de plein droit. Censurant les juges d’appel qui s’étaient rangés à la position du bailleur, la troisième chambre avait alors estimé que la résiliation de plein droit pouvait être prononcée la cause indéterminée étant constitutive d’un cas fortuit. La troisième chambre a donc retenu une conception extensive de l’article 1722 du Code civil, sauvegardant ainsi les intérêts du locataire dans une logique davantage guidée par l’équité que par le droit applicable.

Au demeurant, en l’espèce, la solution est certes différente juridiquement, faisant application de la conception restrictive de l’article 1722, mais elle est identique en équité. En effet, la troisième chambre civile de la Cour de cassation poursuit dans les deux cas le même objectif qui est de protéger le locataire : par l’arrêt de 1997 pour le décharger des loyers postérieurs à l’incendie et, cette fois-ci, pour lui permettre d’obtenir une indemnisation des troubles de jouissance subis. 

Aussi, peut-on en conclure que les deux conceptions de l’article 1722, extensive (où sont admis tant le cas fortuit, dont la cause indéterminée du sinistre fait partie, que la faute de l’une des parties) et restrictive (où n’est admis que le seul cas fortuit identifié à la force majeure), peuvent trouver application pour protéger les intérêts du locataire.

Concernant la charge de la preuve, la solution est là encore protectrice des intérêts du locataire.

2) La charge de la preuve du cas fortuit incombe au bailleur

Après lecture des termes de l’article 1722, selon lesquels « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit… », il n’est pas évident de déterminer à qui incombe la charge de la preuve de la responsabilité, ou non, du bailleur. Est-ce au bailleur de  démontrer le cas fortuit pour bénéficier de la résiliation de plein droit et échapper à tout dédommagement du locataire ? Ou bien, incombe-t-il au locataire de rapporter la preuve d’une faute du bailleur afin d’obtenir une indemnité d’éviction ?

Cette question semble diviser les première et troisième chambres civiles de la Cour de cassation. La première chambre a pu décider que c’est au bailleur de prouver que la perte de la chose louée « est due à un cas fortuit ou de force majeure ou à la faute du preneur »[4], alors que la troisième chambre a pu retenir qu’il appartient au locataire de rapporter la preuve d’une faute du bailleur pour être indemnisé des troubles de jouissance subis[5].

En l’espèce, la troisième chambre civile censure les juges du fond pour avoir considéré que la cause indéterminée du sinistre était constitutive d’un cas fortuit et donc exonérait le bailleur de sa responsabilité. Elle estime, au contraire, que le bailleur est responsable envers le locataire privé de son droit à la jouissance paisible des lieux loués, tel que prévu par l’article 1719 -3° du Code civil, ce qui sous-entend que c’est au bailleur de démontrer que la perte de la chose louée est dû à un cas fortuit et non pas au locataire d’établir sa faute ou l’absence de cas fortuit.

Par sa publication au Bulletin, la solution, désormais identique à celle de la première chambre, s’inscrit à nouveau dans une volonté de protection du locataire.

Quoi qu’il en soit, l’assureur du bailleur sera donc tenu à la garantie d’assurance de responsabilité civile, la cause indéterminée ne permettant pas au bailleur d’échapper au paiement d’une indemnité d’éviction.

Sabine Abravanel-Jolly,

 Maître de conférences, HDR en droit privé – Lyon 3,

Vice-présidente de la Section et du Collège d’experts de droit privé de Lyon 3,

Ancienne directrice de l’Institut des Assurances de Lyon.

L’arrêt :

Attendu, selon l’arrêt attaqué, (Paris, 2 mai 2017), que, le 22 mars 2011, un incendie s’est déclaré dans la salle de spectacle de l’Elysée Montmartre dépendant de l’immeuble, propriété de la société 72 rue Rochechouart, et s’est propagé aux locaux pris à bail et exploités dans le même immeuble par les sociétés Commerciale de Montmartre (SCM) et Alaska Glacière ; que, le 6 avril 2011, la bailleresse a notifié la résiliation de plein droit du bail à chacune des sociétés locataires ; que, le 1er septembre 2014, les sociétés SCM et Alaska glacière ont assigné la bailleresse et ses assureurs, les sociétés Axa France IARD et Allianz IARD, en indemnisation des troubles de jouissance subis ;

Sur le moyen unique du pourvoi provoqué, ci-après annexé, qui est préalable :

Attendu que la société Axa France IARD fait grief à l’arrêt de déclarer recevable l’action de la société SCM et de la société Alaska glacière contre les assureurs du bailleur ;

Mais attendu qu’ayant relevé que les sociétés SCM et Alaska glacière s’étaient désistées de leur action à l’encontre de la société 72 Rochechouart, la cour d’appel a exactement retenu que ce désistement n’emportait pas renonciation à leur droit de voir établir, à l’encontre de l’assureur du bailleur, la responsabilité de l’assuré, de sorte qu’il était sans influence sur la recevabilité de l’action directe des tiers lésés contre l’assureur ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu les articles 1719 et 1722 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de la société SCM et de la société Alaska glacière, l’arrêt retient que la cause de l’incendie est indéterminée de sorte que le bailleur est exonéré de tout dédommagement ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’incendie qui se déclare dans les locaux d’un colocataire et dont la cause n’est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit et que le bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance du fait de l’incendie, la cour d’appel a violé le second texte susvisé, par fausse application, et le premier texte susvisé, par refus d’application ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de la société SCM et de la société Alaska glacière dirigées contre les sociétés Axa France IARD et Allianz IARD et les condamne à régler à chacune une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 2 mai 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

[1] Cass. 3^e civ. 9 déc. 2009, n° 08-17483.

[2] Cass. 3^e civ. 8 mars 2018 n° 17-11439.

[3] Cass. 3^e civ., 22 janv. 1997, n° 95-12410.

[4] Cass. 1^re civ., 15 nov. 1966, D. 1967. 490, note J. Mazeaud; RTD civ. 1967. 839, obs. G. Cornu.

[5] Cass. 3^e civ., 28 mai 1997, n° 95-14352.